目前影响房地产市场的几个重要因素

1. 目前影响房地产市场的几个重要因素

目前影响房地产市场的重要因素：
一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，购买者在购买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死;投资过晚，可能丧失升值空间。
二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适时投资。

三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模，就近和年东胜地区的开发情况而言，形成规模的小区就有升值的可能。

四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。

五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。

六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房地产升值提供了较大空间，房地产的品质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买“过时”房产。

七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。

八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大;如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报。

九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。

2. 哪些因素影响房地产行业

．（1）影响房价因素有：①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造，城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加；人们收入水平提高，购买力上升，导致房价上涨。（）③其他因素的影响。住房贷款利率的下调；一些房产商人为的炒作；人们“买涨不买跌”的消费心理等
    （2）①对人们生活的影响：房地产价格回落，意味着人们购房成本下降，可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响：调节生产，一些企业转而生产其他产品，促使房地产企业优胜劣态（分）；提高劳动生产率，促使企业加强管理，降低成本，提高竞争力（）；不断创新，开发出更多的适合消费者需要的房产品（）。

3. 哪些因素影响房地产行业

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．（1）影响房价因素有：①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造，城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加；人们收入水平提高，购买力上升，导致房价上涨。（）③其他因素的影响。住房贷款利率的下调；一些房产商人为的炒作；人们“买涨不买跌”的消费心理等
（2）①对人们生活的影响：房地产价格回落，意味着人们购房成本下降，可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响：调节生产，一些企业转而生产其他产品，促使房地产企业优胜劣态（分）；提高劳动生产率，促使企业加强管理，降低成本，提高竞争力（）；不断创新，开发出更多的适合消费者需要的房产品（）。

4. 影响房地产市场发展的社会因素？

房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：1社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。2 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致 力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。3经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期  时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动4 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和  地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就   越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。6个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 出来。

5. 房地产价格的影响因素都有哪些

与两因素相关。一是土地的升值。因集中了的经济活动，如工业区域和城市的形成带来土地的稀缺，造成土地价格上升。这种价格上升并未增加社会物质财富，土地还是那块土地，数量既未增加，也非质量提高，虚高的价格只是一种稀缺效应。
中国土地由政府垄断，政府需通过土地的高价格来获取收入，使土地价格长期居高不下，这是中国房屋价格长期居高不下的第二个因素。

6. 目前影响房地产发展的因素有哪些？预判今年房地产前景

1、政策啦（限购限贷房地产成本无形增加）
2、大环境反腐啦
3、政府虚假政策影响购房人持观望状态啦
4、认为房价还会下跌啦
5、通货膨胀啦（刚需盘已经很多啦，都有房子么谁还买房）
6、本地政策因素影响（比如哪个老虎又被干掉了，当地的政策肯定是要滞后的啦）
7、民间借贷不稳定因素导致房企老板卷款私逃啊
都乱成这样了还用预判么，一天不出房产税，房价永远不会到一个正常的价格

7. 房地产影响因素

问题一：影响房地产发展的因素有哪些?  影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也 *** 了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地 *** 的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入 *** 时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会 *** 房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。 
  
   问题二：房地产价格的影响因素  房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。（一）经济因素影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。（二）社会因素影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方 *** 在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。（四）房地产内在因素和周边环境因素这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关......>> 
  
   问题三：房地产价格影响因素有那几个方面  正好在背这方面的书，就直接从书上给你抄了下来，具体框架如下。 
  书名是：房地产经济学 
  1.影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素 
  1）社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机； 
  2）经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负； 
  3）政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更； 
  4）其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。 
  2.影响房地产价格的区位因素 
  1）城市不同功能分区因素 
  2）城市不同功能区的环境因素：商业区，住宅区，工业区 
  3.影响房地产价格的个别因素 
  1）影响土地价格的个别因素：位置；面积；地形地势；地质；水文；形状；气候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。 
  2）影响建筑物价格的个别储素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。 
  希望对你有帮助咯！觉得好的就采纳 
  
   问题四：哪些因素影响房地产行业  ．（1）影响房价因素有：①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造，城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加；人们收入水平提高，购买力上升，导致房价上涨。（）③其他因素的影响。住房贷款利率的下调；一些房产商人为的炒作；人们“买涨不买跌”的消费心理等 
  （2）①对人们生活的影响：房地产价格回落，意味着人们购房成本下降，可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响：调节生产，一些企业转而生产其他产品，促使房地产企业优胜劣态（分）；提高劳动生产率，促使企业加强管理，降低成本，提高竞争力（）；不断创新，开发出更多的适合消费者需要的房产品（）。 
  
   问题五：房产价格的影响因素有哪些  1．社会因素 
  社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口 
  密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单 
  位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化 
  也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 
  房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适 
  方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加 
  开发成本，但同时也提高了售价。 
  2．政治因素 
  政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 
  政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国 *** 正通过制定政策法规致 
  力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之 
  与广大居民的收入相匹配。 
  3．经济因素 
  经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处 
  于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 
  时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平 
  也与房地产价格呈同向变动。 
  4．自然因素 
  自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和 
  地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就 
  越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣 
  的地域高。 
  5．区域因素 
  区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状 
  况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏 
  低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 
  昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 
  6．个别因素 
  个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色 
  调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施 
  工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 
  出来。 
  
   问题六：房地产周期的影响因素…  供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。 
  房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求――价格关系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行波动，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑，因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好，高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征，因此很自然地出现房地产价格的上行波动，但反过来看，在当前状况下，增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大，必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力，中央 *** 承受着巨大的压力以抵御人民币增值，在当前的通胀状况中，至少还要新增加两个因素：一是劳动力成本上升，二是房地产价格上涨。在这样的状况下，房地产价格的上行波动不大可能持续太久，而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。 
  值得注意的是，房地产价格和经济基本面之间的正相关，形成的是动态均衡的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动，反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系，经济基本面势必发生与之相适应的变化，这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础，就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的，那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标，给出的是错误的市场信号，虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实，而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年基本实现“全面小康”，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测，到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求，这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进，将极大推动房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程，它因时因地因人而发生变化，经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果，就是说城市化并非总是持续上升的过程，在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势，即在形成积聚的同时也不断地形成分散，从经济......>> 
  
   问题七：影响房地产价格及评估的因素有哪些  关键就是地理位置 还有周围的基础设施建设 至于如何提高附加值 你可以登录房采网看看别人的案例 或许会对你有所帮助 
  
   问题八：房地产价格的影响因素有哪些  房地产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众 
  多因素相互作用的结果。这些因素包括： 
  1．社会因素 
  社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口 
  密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单 
  位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化 
  也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 
  房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适 
  方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加 
  开发成本，但同时也提高了售价。 
  2．政治因素 
  政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 
  政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国 *** 正通过制定政策法规致 
  力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之 
  与广大居民的收入相匹配。 
  3．经济因素 
  经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处 
  于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 
  时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平 
  也与房地产价格呈同向变动。 
  4．自然因素 
  自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和 
  地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就 
  越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣 
  的地域高。 
  5．区域因素 
  区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状 
  况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏 
  低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 
  昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 
  6．个别因素 
  个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色 
  调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施 
  工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 
  出来。 
  
   问题九：影响房地产投资的因素有哪些  一、 产生原因 
  所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。 
  发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。 
  [编辑]房地产投资风险的识别 
  如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。 
  (一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别 
  1．投资房地产的营业率。 
  一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入 
  据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%―40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。 
  2．偿债收益比。 
  营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。 
  3．保本占用率。 
  保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%―90% 。 
  (二)概率与数理统计的方法 
  由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。 
  ......>>

8. 房地产行业的影响因素?

影响房地产发展的因素有哪些?  
 影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也 *** 了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地 *** 的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入 *** 时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会 *** 房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
  哪些因素影响房地产行业  
 ．（1）影响房价因素有：①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造，城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加；人们收入水平提高，购买力上升，导致房价上涨。（）③其他因素的影响。住房贷款利率的下调；一些房产商人为的炒作；人们“买涨不买跌”的消费心理等
 
 （2）①对人们生活的影响：房地产价格回落，意味着人们购房成本下降，可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响：调节生产，一些企业转而生产其他产品，促使房地产企业优胜劣态（分）；提高劳动生产率，促使企业加强管理，降低成本，提高竞争力（）；不断创新，开发出更多的适合消费者需要的房产品（）。
  影响房地产市场的因素有哪些谢谢各位帮忙了  
 1、土地:就目前来说，土地供不应求，特别是地段良好的地块，总能引起市场热度，也带动着其他楼盘的发展。
 
  
 
 2、政策:也就所谓的宏观调控，这无疑是最大的影响因素，国家政策为主，地方政策为辅，金融、信贷等;
 
 3、行政方面:(这个方面暂不言论)，透明化是一个影响因素吧
 
 4、区域规划、经济:各个城市及周边经济发展水平不一，这也影响消费能力;
 
 5、投资关系:近年，房地产投资回报率可观，国内外投资者无疑也是一个很大的推动、影响因素。
 
 6、其他:如前两年的证券、股票市场的火爆，也会影响到房地产。等等
  影响房地产市场的运行的因素哪些  
 这个因素有很多，主要是受国家的经济环境、人民收入水平、国家政策等。
  影响房地产市场发展的社会因素？  
 房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：1社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会擡高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。2 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国 *** 正通过制定政策法规致 力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。3经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动4 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和 地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就 越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。6个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 出来。
  房地产周期的影响因素…  
 供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。
 
 房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行波动，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑，因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好，高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征，因此很自然地出现房地产价格的上行波动，但反过来看，在当前状况下，增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大，必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力，中央 *** 承受着巨大的压力以抵御人民币增值，在当前的通胀状况中，至少还要新增加两个因素：一是劳动力成本上升，二是房地产价格上涨。在这样的状况下，房地产价格的上行波动不大可能持续太久，而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。
 
 值得注意的是，房地产价格和经济基本面之间的正相关，形成的是动态均衡的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动，反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系，经济基本面势必发生与之相适应的变化，这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础，就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的，那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标，给出的是错误的市场信号，虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实，而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年基本实现“全面小康”，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测，到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求，这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进，将极大推动房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程，它因时因地因人而发生变化，经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果，就是说城市化并非总是持续上升的过程，在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势，即在形成积聚的同时也不断地形成分散，从经济......
  目前影响房地产市场的几个重要因素  
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 白丁
 
 房地产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下，人们在购买时，往往考虑最多的是房地产能束升值的问题，包括房地产价格和租金价格的上升。针对上述问题笔者在从事实际房地产价格管理工作的同时，经过学习和调研，认为影响房地产升值的主要因素有以下几个方面。
 
 一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，购买者在购买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空间。
 
 二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适时投资。
 
 三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模，就近和年东胜地区的开 *** 况而言，形成规模的小区就有升值的可能。
 
 四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。
 
 五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。
 
 六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房地产升值提供了较大空间，房地产的品质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买“过时”房产。
 
 七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。
 
 八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报。
 
 九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。
  房地产的市场供给、需求的影响因素，并简要分析。  
 影响房地产市场供给的因素 1.可以供给城市使用的土地的数量城市房地产的供给能力，首先决定于能够供给城市使用的土地数量。由于土地是一处稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。在一定的历史时期内，一个国家究竟能够把多少土地提供给城市使用，这决定于经济发展的水平、房地产本身发展的水平以及旧城改造的速度等。一个国家经济发展的水平越高，特别是它的农业生产力越高，它能够提供城市的粮食越多，它能够提供给城市使用的土地也就越多。这也就是说，农业劳动的生产力越高，它就可以用较少的土地生产更多粮食，就可以把更多的土地提供给城市使用。所以这里涉及到国民经济中一、二、三产业之间的关系。 由于中国人多地少，人地矛盾十分尖锐，从而较大地制约了城市土地的供给。 2.房地产的市场价格房地产价格是影响房地产供给的一个重要因素。房地产的供给与其他商品的供给一样，房地产价格越高，房地产的供给也就越大。房地产供给价格弹性虽然小于一般工业品，但是随着价格的波动，房地产供给还是会发生相应的变化的。同时，由于房地产供给的滞后性，房地产价格的上涨，并不一定马上表现为房地产供给的增多，但它会表现为在房地产一、二级市场上对于土地需求的增长，因此，只有在一个生产周期完成后，才会在房地产市场上表现为房地产供给的增多。另外，由于房地产市场信息不充分的特性，价格信号对于市场供给关系的反映也是滞后的。而且，在房地产市场供大于求的情况下，房地产价格下调也有一个过程。但是，不管怎样，房地产市场价格始终是影响房地产市场供给的一个重要因素。 3.国家政策的影响国家对房地产的调控政策，在土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等方面对房地产市场供给有着重要的影响作用。 影响需求的因素包括：1.价格水平 2.国民收入水平，包括企业收入状况、居民收入、财政收入、房地产需求的收入弹性 3.宏观政策 主要有住房政策、财政政策和货币政策 4.对未来的预期 影响供给的因素包括：1.价格因素 2.开发成本 3.政策因素 4.对未来的预期
  房地产企业拿到地时主要影响因素是什么  
 通常在拿地前，会做一个市场调查报告和一个可行性分析研究报告 。
 
 市调报告是从市场的角度判断这个项目做什么产品合适，能不能卖，卖给谁，卖什么价格，预计什么时间卖完等。
 
 可研报告要比市调报告更深入一些，有的公司只做到市调报告阶段。可研主要依据数据，判断投资收益情况，结合公司自身的发展规划和资金情况，进行是否可以拿地，在什么价位上拿地的判断。
 
 您问的问题，不是拿到地时，应该是拿地时。
 
 影响或需要重点关注的主要因素包括：
 
 当地楼市情况。在建量、存量、去化情况、价格、产品情况
 
 当地区域的政治、经济、人口情况。有没有涉及项目的相关特殊政策，经济处于什么发展阶段，支柱产业是什么，人口基数，人口是否是正增长等
 
 地块的规划指标。这个很重要，决定了将来做什么产品，容积率、限高、绿化率、商业占比等等
 
 地块现状。一级开发是否完成，是否有遗留问题，市政配套情况，地块具体情况，地块四至特点等等。
 
 开发商的资金情况。这个也是需要考虑的，合理设置竞拍上限。
 
 其它还有很多需要关注的，不一一列举，希望对您有所帮助。
  当前政策对房地产市场影响  
 房地产新政的实施效果，需用时间检验。据近几日媒体对房地产市场的调查，房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深功二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央 *** 抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。
 
 可以预测，随着新政的逐步落实，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落，其中房价上涨过快的城市，房价回落的幅度越大。