什么是房地产泡沫破灭？

1. 什么是房地产泡沫破灭？

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

2. 什么是房地产泡沫？

房地产泡沫，查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投资狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。

3. 房地产泡沫是什么？

‍‍　　房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

　　1、土地价格泡沫。由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5 倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

　　2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。
　　3、房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

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4. 什么是房地产泡沫？

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

5. 如何避免房地产泡沫

　　1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
　　宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
　　2、 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

　　加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
　　3、 强化土地资源管理

　　政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
　　4、加强金融监管力度，合理引导资金流向

　　首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平;其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生;再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

6. 如何防止房地产的泡沫化

中国房地产市场已经持续了几年的高速增长，并且在大部分大中城市已经出现了泡
沫。我们也已经隐约感受到房地产业对国民经济的强势带动效应的背后潜藏着巨大的经
济隐患。随着泡沫的不断扩大，会通过关联产业的传导机制推动供给，导致全国性的经
济过热，如果控制不当，最终后果必将是经济的长期紧缩或停滞。邻国日本就是一例，
自1991年房地产泡沫破灭后至今，日本一直在衰退的泥潭中挣扎。
因此，建议政府和产业部门应该加强宏观调控与管理，积极引导消费者和投资者，
建立均衡的房地产市场提供良好的微、宏观环境，避免类似的问题在中国发生。可以从
以下几个方面入手：一是规范土地市场出让行为，完善土地管理制度。地方政府行为必
须由中央控制，房价问题里有行政原因，有地方政府的责任，有一些不是市场行为，所
以必须采取行政手段，发现政府违规行为必须追究责任，严厉惩治。另外，虽然我国建
立了土地储备制度，意在加强政府宏观调控，优化土地资源配置，但是由于地方政府更
重视财政收入，与中央政府的目标不一致，在地价高涨的情况下，地方政府行为发生了
变异，土地储备制度失效。中央应对地方加强控制，充分发挥政府的调控职能，完善土
地管理制度；二是防范房地产融资行为。从需求角度讲，继续提高房地产贷款利率，大
幅增加投机购房者的成本，引导消费者转变市场预期，培育消费者的理性购房行为；加
大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度，将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的
稳定。从供给角度讲，严格控制房地产开发投资的信贷规模，借贷之前要对房地产开发
企业进行严格审批，降低银行信贷风险的同时，也稳定了房地产市场；三是政府引导改
变房地产市场的供给结构，适当减少高档次房地产开发投资行为，加大中低档房地产的
开发。以满足消费者的真实消费需求，同时遏制投机者对高档房地产的炒房行为。
还需要说明的是，由于我国住房市场化的时间较短，缺乏系统的统计数据，本文的
实证检验结果可能存在一定的误差，具体原因主要有：（1）我国房地产市场还不够完善，
获取的数据有可能没有反映城市房地产市场的真实情况。在查找房地产市场价格和租金数据时，所有统计资料都没有统计当今租赁市场的商品住房租金价格，因此只能以住房
综合租金代替商品住房租金。而住房综合租金中还要包括公有住房租金和廉租房租金
明显不符合经济市场化的要求，也导致理论价格计算结果和现实有一定差距；（2）对于
缺失数据的推算也会影响计算的精度。由于统计口径的调整，2003年5月至12月的数
据全部缺失，只能以消费价格指数进行推算，这在一定程度上也影响了结果的准确性
（3）中国价格信息网提供的数据是抽样调查得到的，可能并不代表市场的整体情况；（4
实证检验采用月度数据，从所获得的数据看，一年之中各月的价格和租金的变化不大
有些城市甚至几年的价格和租金都没有变化，比如广州市住房综合租金数据长达四年没
有变化，不符和现实情况，也会使检验结果出现偏差。因此，建议政府和产业部门应尽
快完善数据统计和信息发布制度，为房地产市场的相关分析和预警提供便利条件。

7. 关于房地产泡沫产生的问题

第二次世界大战发生有很多原因，其中经济原因是首要的，没钱了就穷凶极恶了，什么办法都想，什么事情都做！

具体原因有以下几个：

第一 经济危机
1929年10月，美国华尔街纽约证券交易所的股市崩盘，经济危机席卷了整个资本主义世界。 1929年10月24日，美国纽约华尔街证券交易所出现抛售股票的狂潮，收盘时转手的股票达到1300万股，创历史最高纪录。随之而来的是股票市场的崩溃和银行的挤兑风潮，使美国经济陷入绝境，资本主义发展史上最严重的一次全球性经济危机就这样爆发了。

第二 法西斯独裁
1922年10月，意大利国王任命墨索里尼担任意大利总理，法西斯专政在意大利开始建立。
西方国家大萧条所带来的动乱，使法西斯主义恶性发展。纳粹党迅速膨胀为德国第一大党。1933年1月，阿道夫·希特勒在德国上台，2月制造国会纵火案，3月通过《授权法》，继之一系列法西斯法案出笼，至次年8月颁布《国家元首法》，对国家生活进行了全面改组，建立起集权统治的法西斯体制，并且加紧扩军备战。
从1931年九一八事变起，日本走上了战争和法西斯化的道路。在日本以军部为中心，从首先发动侵略战争着手，然后通过天皇制机构，自上而下的逐步法西斯化，以适应进一步扩大侵略战争。1936年，日本法西斯青年军官发动的“二二六”兵变，使军部实力大大加强。不久，受军部控制的广田弘毅上台组阁，建立军事法西斯专政。之后，德国、意大利与日本签订反共产主义协定，并且干预西班牙内战。
到1933年11月，法西斯运动遍及23个国家，半年后增至30个国家。

第三 一战祸因
第一次世界大战结束后，帝国主义时代所固有的各种基本矛盾一个也未解决，而又增加了战胜国与战败国的矛盾以及帝国主义战胜国之间的矛盾。德国对第一次世界大战后签订《凡尔赛和约》的严酷条款怀有怨恨。1933年初，希特勒出任德国总理，纳粹党掌握功架政权，阿道夫·希特勒开始秘密武装德国。《凡尔赛和约》就是30年的停战协议。
随着帝国主义国家间经济、政治和军事发展不平衡的加剧，军事实力发展较快的德、意、日三国要求重新划分世界势力范围，使帝国主义之间的矛盾进一步尖锐起来。

8. 房地产泡沫 是咋回事，简单说一下。。

所谓泡沫，就是一种假象。

好比说有一盆水，有5厘米深，但是因为有了泡沫，高3厘米，大家就会说这盆水有8厘米深。 这个词是从英文里直接拽过来的。 Bubble effect.

所谓房地产泡沫，就是说现在的房价已经远远超过了它本身的价值，泡沫使房价超过了应有的标准。 所以说是泡沫。 一旦泡沫破掉了（好比2007年的中国股市），房价就会大跌。

由于中国的房价远高过本身的价值，是被开发商和仗母娘炒起来的，所以会出现泡沫。